Les notions clés de l’urbanisme

Notions clés 

Alignement 

L’alignement est la limite du domaine public au droit des propriétés riveraines. Il est fixé soit par un plan d'alignement, soit par la limite de la voirie.

Annexe

Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.

Changement de destination

La destination d’un immeuble est ce pourquoi cet immeuble a été conçu, réalisé ou transformé.

Le changement de destination consiste à donner à un bâtiment existant une utilisation différente de celle qu’il avait jusqu’alors.

Tout changement de destination doit être précédé au minimum d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire s’il s’accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment.

Les 5 destinations de constructions sont :

• Exploitation agricole et forestière,
• Habitation,
• Commerce et activité de service,
• Equipements d’intérêt collectif et services publics,
• Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.

Emprise au sol

L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Extension de construction

L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.

Hauteur des constructions

La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond à l'égout de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.

Egout du toit : limite ou ligne basse d’un pan de couverture.

Acrotère : le sommet de l’acrotère (élément de façade, situé au-dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse et qui constitue des rebords ou garde-corps pleins ou à claire-voie). Cette référence est plus proche de celle de l’égout du toit et a vocation à s’appliquer lorsqu’il s’agit de toitures terrasses.

Faitage : la partie la plus élevée d’un toit, c’est-à-dire l’intersection horizontale de deux pans de toiture.

Limites séparatives

Une limite séparative sépare deux terrains privés. Il en existe deux types :

• Limite de fond de parcelle qui sépare deux propriétés sans avoir de contact avec les voies ou emprises publiques,
• Limites latérales qui séparent deux propriétés et qui donnent sur les voies ou emprises publiques.

Surface de plancher

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

• Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
• Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs (ex : cage d’escalier) ;
• Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
• Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
• Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
• Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ;
• Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
• D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures, telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents.

Pour le calcul de la surface de plancher vous pouvez vous aider du simulateur :

Recours à l’architecte

Le recours à l'architecte est obligatoire pour élaborer les plans du dossier de permis de construire. Dans certains cas, ce recours n'est pas exigé pour les particuliers ou les exploitants agricoles qui construisent ou modifient leurs constructions pour leur propre utilisation.
 

Sont exemptées du recours à l'architecte:
 

• Les constructions à usage autre qu'agricole, dont la surface de plancher n'excède pas 150 m²
• Les constructions à usage agricole, dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol, n'excèdent pas 800 m²
• Les serres de production, dont le pied droit a une hauteur inférieure à 4 mètres et dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol, n'excèdent pas 2000m².

Dans tous les cas, le recours à l'architecte est obligatoire pour les personnes morales.

Taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement permet le financement des équipements publics nécessités par l’urbanisation.

Elle est due pour chaque aménagement, construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiment et d’installation soumis à une autorisation d’urbanisme.

Le fait générateur est la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager, ou celle du permis modificatif, ou celle d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager, ou enfin celle de la décision éventuellement tacite de non-opposition à une déclaration préalable.

Le paiement se fait en une seule fois si le montant de la taxe est inférieur ou égal à 1500€ (vous recevez une demande de paiement unique à partir de 90 jours de la date de fin des travaux). Si le montant de la taxe dépasse 1500€, il est divisé en 2 parts égales (vous recevrez le 1er titre de perception à partir de 90 jours de la date d'achèvement des travaux, et le 2ème titre 6 mois après la 1ère demande).

Exemple de méthode de calcul de la taxe d’aménagement sur le site du Tarn et Garonne.